Квартира с аукциона

При покупке недвижимости на аукционе, покупатель может столкнуться с некоторыми рисками и проблемами, связанными с предыдущей историей этого имущества. Это предупреждение дает Мария Спиридонова, член Ассоциации юристов России. Она подчеркивает, что наибольшим риском для покупателя является недостаточное внимание к изучению информации о продаваемом объекте. Важно тщательно запросить и проверить все документы, подтверждающие права собственности, наличие возможных юридических споров, а также репутацию продавца. Одной из возможных проблем, с которыми может столкнуться покупатель, является наличие неожиданных наследников. На аукционах часто продаются квартиры, принадлежавшие пожилым людям, у которых не было наследников, и поэтому их собственность переходит в собственность города. Это так называемое выморочное жилье, как отмечает соруководитель практики защиты прав инвесторов компании Интерцессия. Однако с юридической точки зрения существует нюанс: наследники могут впоследствии появиться и через суд оспорить сделку. Например, если на момент смерти владельца квартиры наследник был несовершеннолетним, а его родители как законные представители не оформили наследство, сделка может быть оспорена. Анастасия Чумак отмечает, что обычно у таких наследников есть шансы на положительное решение судебного спора. Покупатель может быть добросовестным, но дополнительные затраты и неопределенность в судебных расходах (как материальных, так и моральных) представляют собой риск, на который не каждый готов.

• Долги по коммунальным платежам

Одним из возможных рисков являются задолженности по коммунальным платежам, которые переходят на нового владельца вместе с квартирой. Часто бывает так, что на такой недвижимости накапливаются значительные долги по коммунальным услугам. Это может привести к отключению электроэнергии, отопления и водоснабжения для покупателя, предупреждает руководитель практики защиты прав инвесторов компании «Интерцессия». В таких случаях покупателю придется разбираться с управляющей компанией или вступать в юридические споры. Хотя бывают успешные случаи, когда суд принимает сторону покупателя, также существуют случаи, когда суд обязывает покупателя погасить значительные долги по коммунальным платежам, предупреждает юрист.

• Тяжелое состояние жилых помещений

Квартиры, предлагаемые на аукционах, часто требуют серьезного ремонта. Кроме того, они могут содержать незаконные перепланировки, которые становятся проблемой для новых владельцев, подчеркивает Анастасия Чумак. Это может привести к значительным штрафам за незаконную перепланировку и требовать восстановления исходной планировки, особенно если в будущем квартира будет перепродана, добавляет юрист. Иногда покупатель на аукционе ожидает получить квартиру в состоянии, описанном в объявлении аукциона, включая сантехнику и мебель. Однако это может оказаться ошибкой. Бывший владелец, который находится в банкротстве, может нанести ущерб квартире, повредив обои, сантехнику и мебель, и новый владелец не сможет потребовать компенсацию, так как на аукционе продается только недвижимость, предупреждает она.

• Квартиры от банкротов и арестованные

С точки зрения юристов, наибольшие риски связаны с приобретением квартир от банкротов или арестованных объектов. Эти квартиры часто продаются с уже проживающими в них людьми, бывшими владельцами. Это создает дополнительные сложности для новых владельцев, отмечает Денис Васильев. В этом случае существует риск, что сделка будет признана недействительной, если предыдущий владелец решит обратиться в суд, чтобы оспорить продажу своей собственности на аукционе. Примеры таких случаев включают ситуации, когда банкротное имущество было продано уже дважды, но затем сделки были аннулированы из-за ошибок в действиях финансового управляющего, который не выполнил необходимые процедуры перед продажей, приводит в пример руководитель офиса «Новослободское» компании «Инком-Недвижимость». В связи с этим риски и потенциальные сложности делают цены на такие аукционы значительно ниже. Это можно назвать премией за принятие рисков, добавляет он.

• Покупка квартир по реновации

Квартиры, которые предлагает Фонд реновации Москвы, пользуются большим спросом у покупателей. По словам руководителя практики защиты прав инвесторов компании «Интерцессия», такие квартиры часто продаются на аукционах по ценам ниже рыночных. Одним из главных преимуществ этих квартир является отсутствие наследников, банкротов и потенциальных оспаривающих сделку сторон. Фактически, это новые квартиры с ремонтом от застройщика. Тем не менее, есть и некоторые недостатки, которые отмечает юрист. В отличие от тех, кто получает квартиры по программе реновации, покупатель с аукциона не имеет права требовать исправления недостатков ремонта от Фонда. При покупке такой квартиры покупатель должен подписать документ, отказывающийся от всех претензий к ремонту и соглашающийся с его качеством.